안녕하세요. 법률사무소 아르케스입니다.

인생을 송두리째 흔드는 전세사기, 하지만 솟아날 구멍은 있습니다.

오늘은 전세사기를 당했을 때 대처법과 실질적으로 보증금을 회복하기 위한 방안을 정리하여 보겠습니다.

1. 전세사기의 유형

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'임대차보증금을 반환하지 않는 경우 중 사기가 되는 것'을 전세사기라고 할 수 있습니다. 통상 임대차보증금 미반환은 민사상의 채무불이행으로서 형사상의 '사기죄'와는 구별되지만, 임대인이 임차인을 기망하는 방식으로 임대차보증금을 교부받은 것이라면 전세사기가 되는 것입니다.

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그 유형을 살펴보자면,

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(1) [선순위보증금 허위, 축소 고지형] 다가구주택에 있어서 선순위 임대차보증금이 실제로는 다액임에도 불구하고 그 액수를 축소, 허위고지하는 방식으로 임차인을 기망하여 임대차계약을 체결하고, 임대차보증금을 교부받은 경우

(2) [변제자력 묵비 기망형] 임대차계약을 체결한 당시 임대인에게 다수의 세금 체납, 채무초과 등이 있어 임대차보증금을 받는다고 하더라도 향후 이를 반환할 능력이 없었으면서 이를 고지하지 않고 임대차보증금을 교부받은 경우

(3) [명의신탁형] 임대차목적물의 명의인이 아닌 건물의 실질적인 소유주가 따로 있고, 임대차보증금도 그 실질적 소유자(명의신탁자)에게 지급될 것임에도, 명의인이 진정한 소유자인 것처럼 임차인을 기망하여 임대차보증금을 교부받은 경우

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가 대표적입니다. 위 각각의 경우 증명해야 하는 사실, 제출 자료, 고소장 작성의 방식이 다르므로 사기를 당한 경우 일차적인 대응을 위해서는, 먼저 구체적인 사실관계를 면밀히 살펴 피해자 본인께서 어떤 유형에 해당하는지를 판단하여야 합니다.

2. 전세사기 당한 경우 대처법

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그럼 전세사기를 당한 경우 어떻게 해야 할까요? 사실 피해자 입장에서는 피의자가 감옥을 가든, 어디 캄보디아에 가든 북한 아오지탄광에 가든 뭐 어떻게 되든 상관이 없습니다. 그저 임대차보증금의 반환이 가장 큰 관심사일 것입니다.

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불행 중 다행으로 최근 전국적으로 전세사기가 기승을 부리면서 전세사기 피해자 지원 정책이 생겼고, 수사기관 등 관계기관의 전세사기 유형에 대한 감수성도 높아진 상황입니다. 저도 수십건 이상의 전세사기 사건을 처리하고, 실제 피해회복까지 이끌어보면서, '포기하지 않고 여러 제도와 지원책을 적극적으로 이용한다면 분명 솟아날 구멍이 있다'는 것을 느꼈습니다.

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이를 정리해 보자면, (1) 사기죄 형사고소 및 배상명령 신청 (2) 전세사기피해자 인정신청 및 LH 매입신청 (3) 회생신청 (4) 민사상 채권추심 등이 있습니다. 그리고 이들은 서로 연결되어 있기 때문에, 그 시기, 방식, 주장 내용 등에 있어서 세심한 고려가 필요합니다.

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그리고 이들 중에서 가장 우선적으로 되어야 하는 것은 '사기죄 형사고소'라 할 수 있습니다. 전세사기피해자 인정의 요건 중 하나로 '사기죄 등에 대한 수사개시'가 있으므로, 형사고소가 이루어져 수사가 개시되면 전세사기피해자로 인정되기 훨씬 용이하기 때문입니다. 또한, 민사상의 채권추심 등에 나아갈 때에도 형사절차를 통해 상대방의 재산 및 거취에 대한 주요 정보를 아는 것이 도움이 됩니다.

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아래에서는 전세사기로 형사고소를 하기 위한 요건과 유의점을 살펴보겠습니다.

3. 전세사기 형사고소 어떻게 해야 할까?

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복잡한 법리적 설명은 변호사가 잘 해야 하는 것이고, 그보다는 피해자 입장에서 실질적으로 당장 무엇을 해야 할까요?

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우선 같은 건물의 다른 피해자들과 연락을 해야 합니다. 본인이 겪고 계신 사건이 정말 '채무불이행'이 아니라 임대차계약 당시부터 기망이 있었던 '전세사기'에 해당한다면, 같은 건물의 다른 임차인들도 보증금을 반환받지 못하고 있을 수밖에 없기 때문입니다.

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또한, 전세사기의 '기망의도'를 입증하기 위해서는 여러 증거자료가 필요한데, 임차인 혼자서는 그 모든 자료를 갖고 있지 못하는 경우가 많습니다. 그보다는 여러 임차인들이 모여 각자 갖고 있는 증거들을 합하여 퍼즐을 맞춰보는 것이 기망의도 입증에 절대적으로 유리합니다. 더불어 임차인들이 모이면 변호사비용을 분담할 수 있기 때문에, 사건을 신경써서 돌봐줄 변호사를 구하기도 용이합니다.

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다음으로 임대인의 기망의도를 입증할 자료를 최대한 많이 모아야 합니다. 그 중에서 가장 결정적인 것은 임대차계약 당시 고지 받았던 선순위임대차보증금의 액수입니다. 임대차계약 당시 별도 서류를 교부받은 경우도 있겠지만, 대부분은 중개대상물확인서에 해당 액수가 고지가 되어 있습니다. 만약 고지되지 않았다면 그 또한 '묵비 기망행위'로서 사기죄의 요소가 될 수도 있습니다.

그리고 이와 더불어 계약 당시의 선순위 임차인의 수를 알 수 있는 전입세대열람확인서와 확정일자 부여현황도 동사무소에서 발급받는 것이 좋고, 만약 같은 건물의 임차인들과 소통이 잘 되었다면, 본인께서 고지받으신 임대차보증금과 실제 임차인의 임대차보증금을 일일이 대조해보는 것도 확실한 방법입니다.

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또한 살펴보아야 하는 것은 부동산등기부등본입니다. 등본은 '인터넷등기소'를 이용하면 누구나 열람할 수 있습니다. 만약 본인께서 임대차계약을 체결하던 전후에 세금체납 등으로 가압류, 압류가 되어 있다면, 이를 근거로 묵비에 의한 기망을 주장할 여지도 있습니다.

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그 외 계약 당시 임대인 또는 부동산 공인중개사와 주고받은 문자, 카카오톡 메시지 등도 중요한 단서가 됩니다. 임대인이 무심코 한 말(예. '저는 사실 계약 이런거 잘 모르고 OOO씨가 다 관리해요. 돈도 그분한테 문의하세요')이 수사기관이 사건을 사기죄로 진지하게 다뤄주는 단초가 될 수 있습니다.

4. 맺는 말

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위와 같은 기본적인 내용이 파악 되었다면, 해당 자료들과 휴대폰을 가지고 변호사 사무실에 방문하여 상담을 받아보시기 바랍니다. 각 자료들을 변호사와 함께 살펴보면서 법리적으로 어떤 사기죄로 포섭할지 따져볼 수 있고, 경험 많은 변호사라면 사기죄 및 전세사기피해자 인정신청의 스토리를 구성해 볼 수도 있습니다.

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많이 힘드시겠지만 솟아날 구멍은 있습니다. 사기죄의 증명이 충분하다면 전세사기의 경우 수사기관을 의욕을 갖고 수사해주는 범죄이기도 합니다.

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그럼 다음 편에서는 전세사기피해자 인정신청에 대해 알아보도록 하겠습니다.

표지사진 출처: 동아일보