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최고관리자 작성일26-06-23본문
안녕하세요. 1편에 이어, 오늘은 전세사기 피해자분들께 가장 현실적인 희망이 될 수 있는 '전세사기피해자 인정 신청'과 'LH 등 공공기관의 지원 제도'에 대해 자세히 정리해 보겠습니다.
1편에서 '사기죄 형사고소'라는 첫 단추를 살펴보았다면, 오늘은 그에 이어 실질적인 '보증금 회복'이라는 두 번째 단추를 어떻게 꿰어야 할지 알아보는 시간이 되겠습니다.
1. 소송만으로는 어려운 현실
전세사기 피해를 인지하시면, 많은 분들이 우선 임차권등기명령, 보증금반환청구소송, 강제경매신청 등 법적 절차부터 밟으십니다. 물론 이는 임차인으로서의 권리를 지키기 위한 필수적인 첫걸음입니다.
하지만 안타깝게도, 1편에서도 잠시 언급했듯이 임대인이 처음부터 사기를 기획한 경우라면 해당 주택에 이미 과도한 선순위 근저당권이 있거나 임대인의 다른 재산이 없는 경우가 많습니다. 이러한 상황에서는 어렵게 승소 판결을 받더라도, 실제 경매 절차에서 배당받을 돈이 거의 없는 참으로 막막한 상황에 처하실 수 있습니다.
2. 불행 중 다행 - 전세사기피해자법 개정
이렇게 임대인 개인에게 책임을 묻기 어려울 때, '불행 중 다행으로' 최근 새로운 길이 열렸습니다. 바로 'LH(한국토지주택공사) 등 공공주택사업자'(이하 "LH 등")의 지원 제도를 활용하는 것입니다.
특히 주목할 점은, 2024년 9월 「전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법」(이하 "전세사기피해자법" 또는 "법")이 개정되면서, 기존의 주거 지원을 넘어 보증금 및 임대료를 '직접 지원'하는 내용이 포함되어 피해자분들께 실질적인 도움이 될 길이 열렸다는 점입니다.
개정법에 의하면, 전세사기가 발생한 경우 전세사기피해자는 LH 등과 사전에 협의하여 전세사기피해주택의 매입을 요청할 수 있습니다(전세사기피해자법 제25조 제1항).
이에 따라 LH 등이 전세사기피해주택을 매입하였는데 '낙찰가액'과 'LH 감정가' 사이에 차액("경매차익")이 발생한 경우, LH 등은 그 경매차익을 10년간 전세사기피해자의 임대료로 사용하여야 하고, 전세사기피해자가 도중에 퇴거하는 경우 임대료로 사용하고 남은 금액을 보증금의 한도에서 반환하여야 합니다(전세사기피해자법 제25조 제6항, 제8항).
나아가 만약 경매차익이 적어 전세사기피해자에게 임대료 및 보증금을 지원할 재원이 부족한 경우, 국가 또는 지방자치단체에게 재정지원을 따로 신청할 수도 있습니다(전세사기피해자법 제25조 제7항, 같은 법 시행령 제4조의2 제3항).
통상 낙찰가는 감정평가액에 미달하므로, 위 지원정책에 따르면 전세사기피해자는 임대료 및 보증금을 상당 부분 지원받을 수 있는 것입니다.
3. 지원의 전제 조건 - '전세사기피해자' 인정
다만, 이러한 지원 제도를 이용하시려면 가장 중요한 전제 조건이 있습니다. 바로 법률이 정한 "전세사기피해자"로 공식적인 인정을 받아야 하는 것입니다. 전세사기피해자법 제3조 제1항에 따른 주요 요건은 다음과 같습니다.
(1) 주택 인도, 전입신고, 확정일자를 모두 갖춘 대항력이 있어야 합니다.
(2) 임차보증금이 5억 원 이하여야 합니다.
(3) 2인 이상의 임차인에게 유사한 피해가 발생했거나 발생이 예상되어야 합니다.
(4) 임대인의 기망(속임수), 변제 능력 없는 자에게 주택 양도 등 임대인이 보증금을 반환할 의사가 없었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있어야 합니다.
4. '기망 의도'를 소명하는 방법
이 요건들 중에서, 피해자분들께서 혼자 준비하기 가장 어렵고 막막한 부분이 바로 (4) '임대인의 기망 의도 등 의심'을 입증하는 것입니다. 임대인이 '처음부터 돈 떼먹을 생각이었다'는 것을 임차인이 객관적인 자료로 소명하기란 현실적으로 매우 어렵습니다.
바로 이 지점에서, 1편에서 상세히 다루었던 '사기죄 형사고소'가 결정적인 열쇠가 됩니다. (※ 관련 상세 내용은 1편 '전세사기 형사고소' 편을 참고해 주시기 바랍니다)
왜냐하면, 위 (4)호 요건의 예시 중 하나로 '임대인등에 대한 수사 개시'가 법률에 명시되어 있기 때문입니다. 즉, 1편의 안내처럼 증거를 갖추어 정식으로 형사고소를 하고, 수사기관이 '수사를 개시'했다는 사실 자체가, (4)호 요건을 충족하는 가장 유력하고 공식적인 자료가 될 수 있습니다.
5. 맺는 말 - 체계적인 대응의 필요성
전세사기 피해는 한 개인의 힘으로 감당하기 벅찬, 매우 복잡하고 힘든 문제입니다. 따라서 보증금 회수의 실효성을 높이기 위해서는 다음과 같은 체계적인 접근을 고려해 보시는 것이 좋습니다.
(1편 참고) 임대인의 기망 의도를 입증하고 수사를 개시시키기 위해 신속하게 '사기죄 형사고소'를 진행합니다.
'수사 개시' 사실 등을 핵심 근거 자료로 하여 '전세사기피해자' 인정을 신청합니다.
피해자로 공식 결정된 후, LH의 '경매차익' 활용 지원 제도를 신청하여 실질적인 보증금 회복을 도모합니다.
많이 힘드시겠지만, 1편에서 말씀드린 것처럼 솟아날 구멍은 분명 있습니다. 관련 법률과 제도가 복잡하게 얽혀 있으므로, 초기 단계부터 법률 전문가의 조력을 받아 이 모든 절차를 차분히, 그리고 체계적으로 준비해 나가시기를 권유해 드립니다.
표지사진 출처: 동아일보